Glossar
Mietminderung
Auch: Minderung · Mietkürzung
Die Mietminderung ist die kraft Gesetzes eintretende Herabsetzung der Miete für die Dauer eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert.
Der wichtigste und am häufigsten missverstandene Punkt: Die Minderung tritt automatisch ein, ab dem Auftreten des Mangels. Sie muss nicht erklärt und nicht geltend gemacht werden. Der Mieter, der zu viel gezahlt hat, kann den Überschuss zurückfordern.
Gerechnet wird auf die Bruttomiete, also einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen – nicht auf die Kaltmiete. Das erhöht den Betrag spürbar und wird in der Praxis regelmäßig falsch gemacht.
Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Feste Prozentsätze gibt es nicht; verbreitete „Minderungstabellen“ sammeln Einzelfallentscheidungen und binden niemanden.
Ein Rechenbeispiel: Kaltmiete 700 Euro, Vorauszahlungen 200 Euro, Bruttomiete also 900 Euro. Fällt im Januar die Heizung für zehn Tage aus und nimmt man für diese Zeit eine Quote von 50 Prozent an – die konkrete Quote ist immer eine Frage des Einzelfalls –, beträgt die Minderung 900 × 50 % × 10/31, also rund 145 Euro. Falsch wären sowohl 350 Euro (die halbe Kaltmiete für den ganzen Monat) als auch 113 Euro (auf die Kaltmiete statt auf die Bruttomiete gerechnet). Mehr zum Ablauf steht im Ratgeber zu Mängelanzeige und Mietminderung.
Für den Vermieter ist die Konsequenz operativ: Je schneller ein gemeldeter Mangel behoben ist, desto kürzer ist der Minderungszeitraum. Die Zeit zwischen Meldung und Behebung ist deshalb eine wirtschaftliche Größe – nachvollziehbar geführt in den Meldungen.
Wann und worauf
§ 536 Abs. 1 BGB ordnet die Minderung kraft Gesetzes an, solange der Mangel besteht. Eine Erklärung des Mieters ist nicht erforderlich. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Auftretens, nicht der Anzeige. Die Anzeigepflicht des § 536c BGB begrenzt die Rechte des Mieters nur für die Zeit, in der der Vermieter keine Kenntnis hatte und deshalb nicht abhelfen konnte.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
Passend dazu in RoofRunner
Häufige Fragen
Muss der Mieter die Minderung ankündigen?
Nein. Sie tritt kraft Gesetzes ein. Anzuzeigen ist der Mangel – das ist etwas anderes als die Minderung zu erklären.
Wird auf die Kalt- oder die Warmmiete gemindert?
Auf die Bruttomiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen.
Kann der Mieter mindern, wenn er den Mangel schon beim Einzug kannte?
Grundsätzlich nicht. Kannte er den Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm die Rechte aus §§ 536 und 536a BGB nach § 536b BGB nicht zu. Nimmt er die Wohnung in Kenntnis des Mangels an, behält er sie nur, wenn er sich seine Rechte dabei vorbehält.
Begriffe kennen ist das eine.
Mit RoofRunner erledigen sich Betriebskostenabrechnung, Zahlungsabgleich und Auswertungen weitgehend von selbst. 30 Tage kostenlos testen, keine Zahlungsdaten notwendig.