Glossar
Verkehrssicherungspflicht
Auch: Verkehrssicherung · Räum- und Streupflicht
Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Eigentümer eines Grundstücks, die zumutbaren Maßnahmen zu treffen, um Dritte vor Gefahren zu schützen, die von seinem Gebäude oder Grundstück ausgehen.
Sie umfasst den baulichen Zustand ebenso wie den laufenden Betrieb: Beleuchtung im Treppenhaus, gesicherte Geländer, standsichere Bäume, Räum- und Streudienst im Winter, Wartung von Aufzug und Heizung und die regelmäßige Prüfung von Rauchwarnmeldern.
Die Pflicht lässt sich auf Mieter oder Dienstleister übertragen – etwa der Winterdienst über eine Regelung in der Hausordnung oder einen Dienstleistungsvertrag. Sie verschwindet damit aber nicht: Es bleibt eine Auswahl- und Überwachungspflicht. Wer überträgt und nie kontrolliert, haftet weiter.
Für die Praxis heißt das: Wiederkehrende Prüfungen brauchen einen Termin und einen Nachweis. Kommt es zum Schaden, ist die Frage nicht, ob geprüft wurde, sondern ob es sich belegen lässt.
Die meisten Haftungsfälle entstehen nicht aus spektakulären Mängeln, sondern aus Routinen ohne Nachweis: der Baum im Hof, den seit Jahren niemand angesehen hat, der Handlauf, der seit dem letzten Auszug wackelt, der Streudienst, von dem keiner weiß, ob er am Glatteismorgen da war. Sinnvoll ist ein fester Rhythmus mit Datum und Ergebnis – Bäume per Sichtkontrolle, Außenanlagen vor dem Winter, Treppenhaus und Beleuchtung bei jeder Begehung. Eine Mängelmeldung eines Mieters verschärft die Lage zusätzlich: Wer von einer Gefahr weiß, muss handeln. Welche Prüfungen typischerweise anfallen, listet der Ratgeber zu den Wartungspflichten.
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Haftungsgrundlagen
Die allgemeine Haftung folgt aus § 823 Abs. 1 BGB. Für Schäden durch Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen enthält § 836 BGB eine besondere Haftung des Grundstücksbesitzers mit Beweislastumkehr: Er haftet, wenn er nicht nachweist, dass er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat.
Wird die Pflicht übertragen, verbleiben Auswahl- und Überwachungspflichten beim Eigentümer. Der Nachweis durchgeführter Kontrollen ist deshalb Teil der Pflichterfüllung.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Kann ich den Winterdienst auf die Mieter übertragen?
Ja, durch eine wirksame Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung. Die Überwachungspflicht bleibt beim Vermieter.
Sind die Kosten eines Winterdienstes umlagefähig?
Wenn ein Dienstleister beauftragt ist und der Mietvertrag die Umlage vorsieht, ja – als Betriebskosten. Die eigene Zeit des Vermieters für Kontrollen und Organisation ist dagegen nicht umlagefähig.
Begriffe kennen ist das eine.
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