Kaltmiete

Die Kaltmiete ist die Bezugsgröße, an der das Mietrecht fast durchgehend ansetzt. Die Höchstgrenze der Mietkaution bemisst sich nach drei Monatskaltmieten, die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung rechnet auf ihr, und auch der Mietspiegel weist Kaltmieten aus.

Von ihr abzugrenzen sind zwei Begriffe. Die Warmmiete ist die Kaltmiete zuzüglich der Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten – also das, was tatsächlich überwiesen wird. Die Bruttomiete bezeichnet dagegen eine Konstruktion, bei der die Betriebskosten in der Miete enthalten sind und gar nicht gesondert abgerechnet werden.

Für die eigene Kalkulation ist die Kaltmiete die einzig sinnvolle Größe: nur sie bleibt beim Vermieter. Die Vorauszahlungen sind durchlaufende Posten, die in der Nebenkostenabrechnung wieder herausgerechnet werden. Wer die Rendite auf die Warmmiete rechnet, rechnet sich reich – der Mietrendite-Rechner setzt deshalb auf der Kaltmiete an.

Ein Beispiel zeigt, wie viel an der Unterscheidung hängt. Kaltmiete 800 Euro, Betriebskostenvorauszahlung 170 Euro, Heizkostenvorauszahlung 110 Euro – die Warmmiete beträgt 1.080 Euro. Die Kaution darf höchstens 2.400 Euro betragen, nicht 3.240 Euro. Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete darf die Kaltmiete bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren höchstens auf 960 Euro anheben, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus; eine Erhöhung der Vorauszahlungen zählt dabei nicht mit. Beides rechnen Sie mit dem Mieterhöhungs-Rechner nach.

Die eine wichtige Ausnahme ist die Mietminderung: Sie bemisst sich nicht an der Kaltmiete, sondern an der Bruttomiete einschließlich der Vorauszahlungen. Wer eine Minderung nur auf die Kaltmiete zulässt, rechnet zu seinen Gunsten falsch.