Glossar
Kappungsgrenze
Auch: Kappungsgrenzen
Die Kappungsgrenze begrenzt die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent.
Die Grenze rechnet auf der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete geschuldet war. Sie ist keine Jahres-, sondern eine Dreijahresgrenze: mehrere kleine Erhöhungen in diesem Zeitraum werden zusammengezählt.
Ob 15 oder 20 Prozent gelten, entscheidet nicht der Bund, sondern die jeweilige Landesverordnung. Die Länder dürfen Gemeinden oder Teile davon für höchstens fünf Jahre als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen; diese Verordnungen laufen aus und werden neu erlassen. Für ein konkretes Objekt hilft deshalb nur der Blick in die aktuell geltende Verordnung des Landes.
Wichtig ist, was nicht mitzählt: Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlung und die Modernisierungsumlage fallen nicht unter die Kappungsgrenze. Sie kann also überschritten wirken, ohne überschritten zu sein.
Unabhängig von der Kappungsgrenze bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete die absolute Obergrenze – die niedrigere der beiden Schranken gilt.
Wo die Grenze steht
§ 558 Abs. 3 BGB setzt die Grenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Satz 2 ermächtigt die Landesregierungen, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Wert von 15 Prozent festzusetzen; die Verordnung gilt jeweils höchstens fünf Jahre.
Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB – also Modernisierungsumlage und Betriebskostenanpassung – bleiben bei der Berechnung ausdrücklich unberücksichtigt.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Gilt bei mir 15 oder 20 Prozent?
Das hängt davon ab, ob Ihre Gemeinde in einer aktuell geltenden Landesverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist. Die Verordnungen laufen nach höchstens fünf Jahren aus – prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihr Bundesland.
Zählt eine Modernisierungsumlage zur Kappungsgrenze?
Nein. § 558 Abs. 3 BGB nimmt Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB ausdrücklich aus.
Begriffe kennen ist das eine.
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