Glossar
Modernisierungsumlage
Auch: Modernisierungsmieterhöhung · Modernisierung
Die Modernisierungsumlage erlaubt dem Vermieter, jährlich 8 Prozent der für eine Modernisierung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umzulegen.
Voraussetzung ist eine Modernisierung, keine Instandsetzung. Umlagefähig sind Maßnahmen, die Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen, den Wasserverbrauch senken oder den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen. Eine Reparatur bleibt außen vor – wird beides zusammen ausgeführt, muss der Instandsetzungsanteil herausgerechnet werden.
Neben den 8 Prozent gilt eine zweite, absolute Grenze: Die Monatsmiete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter sogar nur um 2 Euro. Diese Kappung wird in der Praxis öfter zur bindenden Schranke als die Prozentrechnung.
Der Maßnahme muss eine Ankündigung vorausgehen, spätestens drei Monate vor Beginn und in Textform, mit Angabe von Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Die Umlage wirkt anschließend einseitig – anders als bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete braucht es keine Zustimmung.
Die Umlage zählt nicht zur Kappungsgrenze und darf die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen.
Die beiden Grenzen
§ 559 Abs. 1 BGB erlaubt die Umlage von 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete. § 559 Abs. 3a BGB begrenzt die Erhöhung zusätzlich auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro.
Kosten, die für eine Erhaltungsmaßnahme ohnehin angefallen wären, sind nach § 559 Abs. 2 BGB abzuziehen. Die Erklärung ergeht nach § 559b BGB in Textform und muss die Berechnung erläutern.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Darf ich eine Reparatur umlegen?
Nein. Nur Modernisierungen sind umlagefähig. Bei gemischten Maßnahmen muss der Instandsetzungsanteil herausgerechnet werden – § 559 Abs. 2 BGB verlangt das ausdrücklich.
Braucht die Modernisierungsumlage die Zustimmung des Mieters?
Nein. Sie wirkt einseitig durch Erklärung in Textform. Vorausgehen muss allerdings die Modernisierungsankündigung.
Begriffe kennen ist das eine.
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