Glossar
Schönheitsreparaturen
Auch: Renovierungsklausel · Schönheitsreparatur
Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Von Gesetzes wegen schuldet sie der Vermieter – sie sind Teil der Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB. Übertragen werden können sie nur durch eine wirksame Vertragsklausel, und an dieser Wirksamkeit scheitern sehr viele Formularmietverträge.
Unwirksam sind insbesondere starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand renovieren lassen, sowie Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Abnutzungsgrad zum Auszug verpflichten. Auch Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit sind regelmäßig unwirksam.
Besonders folgenreich: Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist die Abwälzung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Der Mieter müsste sonst eine Abnutzung beseitigen, die er nicht verursacht hat. Daran ändert auch eine Renovierungsabrede zwischen Vor- und Nachmieter nichts – sie macht die Klausel im Vertrag mit dem Vermieter nicht wirksam.
Ebenso wichtig ist, was nicht dazugehört: das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, das Erneuern eines abgewohnten Teppichbodens und der Außenanstrich von Fenstern und Türen. Das ist Instandhaltung und bleibt beim Vermieter, auch wenn eine wirksame Klausel besteht. Wer diese Kosten beim Auszug von der Kaution abzieht, zieht zu viel ab.
Ist die Klausel unwirksam, fällt die Pflicht vollständig auf den Vermieter zurück – eine geltungserhaltende Reduktion auf das gerade noch Zulässige findet nicht statt. Der Zustand bei Übergabe gehört deshalb ins Übergabeprotokoll.
Erhaltungspflicht und Klauselkontrolle
§ 535 Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen sind Teil dieser Pflicht, solange nichts Wirksames vereinbart ist.
Formularklauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: Sie sind unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Auf diese Vorschrift stützt der Bundesgerichtshof die Unwirksamkeit starrer Fristen, von Endrenovierungsklauseln und der Abwälzung bei unrenoviert übergebenem Wohnraum ohne angemessenen Ausgleich.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Muss der Mieter beim Auszug renovieren?
Nur wenn eine wirksame Klausel das vorsieht. Starre Fristen- und Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, und bei unrenoviert übergebenem Wohnraum ist die Abwälzung ohne angemessenen Ausgleich ebenfalls unwirksam.
Was passiert bei einer unwirksamen Klausel?
Die Pflicht fällt vollständig auf den Vermieter zurück. Eine Reduktion auf das gerade noch zulässige Maß gibt es nicht.
Begriffe kennen ist das eine.
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