Glossar
Übergabeprotokoll
Auch: Wohnungsübergabeprotokoll · Abnahmeprotokoll
Das Übergabeprotokoll ist die von beiden Parteien unterzeichnete Aufnahme des Zustands einer Mietsache bei Ein- oder Auszug, einschließlich vorhandener Mängel, übergebener Schlüssel und abgelesener Zählerstände.
Rechtlich ist das Protokoll nicht vorgeschrieben. Praktisch entscheidet es jeden späteren Streit über den Zustand der Wohnung, weil es die Beweislage umkehrt: Ohne Protokoll muss der Vermieter beweisen, dass ein Schaden bei Einzug noch nicht vorhanden war – ein Beweis, der Jahre später kaum zu führen ist.
Hinein gehören der Zustand jedes Raums, ausdrücklich benannte Mängel, die Zahl der übergebenen Schlüssel und die abgelesenen Zählerstände. Letztere sind der Grund, warum das Protokoll auch für die Nebenkostenabrechnung zählt: Ohne Ablesewert zum Stichtag lässt sich der Verbrauch zwischen zwei Mietparteien nicht sauber trennen.
Ein im Einzugsprotokoll festgehaltener Mangel kann später nicht mehr als Schaden des Mieters geltend gemacht werden. Umgekehrt schließt ein vorbehaltloses Auszugsprotokoll regelmäßig Ansprüche wegen später entdeckter, sichtbarer Schäden aus – Vollständigkeit liegt also im Interesse beider Seiten.
Wie das im Streitfall aussieht: Beim Auszug fällt ein großer Brandfleck im Parkett des Wohnzimmers auf. Steht im Einzugsprotokoll „Parkett Wohnzimmer ohne Beschädigung“ und ist der Fleck im Auszugsprotokoll beschrieben und fotografiert, ist der Anspruch belegt. Fehlt eines der beiden Dokumente, beginnt die Diskussion darüber, wann der Schaden entstanden ist. Fotos mit Datum und eine Beschreibung, die ohne Bild verständlich bleibt, machen das Protokoll belastbar.
Zeitkritisch ist das Auszugsprotokoll aus einem zweiten Grund: Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Wohnung verjähren schon sechs Monate nach der Rückgabe. Wer Schäden erst nach Monaten beziffert, riskiert, sie nicht mehr durchsetzen zu können – auch gegenüber der Kaution. Den Ablauf der Übergabe beschreibt der Ratgeber zum Wohnungsübergabeprotokoll.
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Rückgabe und kurze Verjährung
Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Eine Pflicht zur Anfertigung eines Protokolls enthält das Gesetz nicht.
§ 548 Abs. 1 BGB lässt die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?
Nein. Ohne Protokoll trägt allerdings der Vermieter die Beweislast dafür, dass ein Schaden bei Einzug nicht vorhanden war.
Warum gehören Zählerstände ins Protokoll?
Weil sich der Verbrauch zwischen ausziehender und einziehender Partei sonst nicht trennen lässt. Der Ablesewert zum Stichtag ist Grundlage der zeitanteiligen Abrechnung.
Begriffe kennen ist das eine.
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