Glossar
AfA (Absetzung für Abnutzung)
Auch: Absetzung für Abnutzung · Abschreibung · Gebäude-AfA
Die AfA ist die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer; sie mindert als Werbungskosten jährlich den Überschuss aus Vermietung.
Die linearen Sätze für vermietete Wohngebäude richten sich nach dem Baujahr: 2 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent für davor errichtete Gebäude, und 3 Prozent für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden.
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes zuzüglich der anteiligen Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, nicht aber Finanzierungskosten. Der Anteil des Grund und Bodens gehört nicht dazu: Grundstücke nutzen sich nicht ab und werden nicht abgeschrieben. Die Aufteilung des Kaufpreises ist damit der Punkt, an dem sich über zwanzig Jahre die größten Beträge entscheiden.
Im Jahr des Erwerbs wird zeitanteilig gerechnet, ab dem Monat der Anschaffung. Beim späteren Verkauf mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn innerhalb der Spekulationsfrist. Der AfA-Rechner nimmt Kaufpreis, Gebäudeanteil und Nebenkosten und gibt den Jahresbetrag aus.
Sätze und Grundlage
§ 7 Abs. 4 EStG regelt die lineare Gebäude-AfA und nennt die Sätze von 3, 2 und 2,5 Prozent je nach Fertigstellungszeitpunkt.
Nur das Gebäude ist abnutzbares Wirtschaftsgut. Der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil bleibt außer Ansatz. Anteilige Anschaffungsnebenkosten teilen das Schicksal des Wirtschaftsguts, dem sie zuzuordnen sind.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuerberatung.
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Häufige Fragen
Wird das Grundstück mit abgeschrieben?
Nein. Nur das Gebäude nutzt sich ab. Der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil ist herauszurechnen.
Welcher AfA-Satz gilt für einen Neubau?
Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 gelten 3 Prozent linear nach § 7 Abs. 4 EStG.
Begriffe kennen ist das eine.
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