Glossar
Werbungskosten
Auch: Werbungskosten Vermietung
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen; bei Vermietung und Verpachtung mindern sie den steuerpflichtigen Überschuss in voller Höhe.
Zu den Werbungskosten zählen die Gebäude-AfA, Schuldzinsen aus der Finanzierung, Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten, Fahrtkosten, Kontoführung, Versicherungen, Grundsteuer und die laufenden Betriebskosten des Objekts.
Ein häufiges Missverständnis betrifft die umlagefähigen Betriebskosten. Sie sind Werbungskosten – auch wenn der Mieter sie letztlich trägt. Die Rechnung geht in beide Richtungen: die gezahlten Kosten sind Werbungskosten, die vom Mieter erstatteten Vorauszahlungen sind Einnahmen. In der Anlage V werden beide Seiten ausgewiesen, und erst die Differenz wirkt sich aus. Wer nur die Erstattung als Einnahme erfasst und den Aufwand vergisst, versteuert zu viel.
Streng zu trennen sind Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten: Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar, Herstellungskosten wirken nur über die Abschreibung. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind die Falle in den ersten drei Jahren nach dem Kauf.
Welche Kosten je Objekt tatsächlich angefallen sind, zeigen die Auswertungen in RoofRunner.
Rechtsgrundlage
§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Für Vermietung und Verpachtung gelten die Einkünfte des § 21 EStG.
Die Absetzung für Abnutzung gehört nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG ausdrücklich zu den Werbungskosten, ebenso Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuerberatung. Für den Einzelfall wenden Sie sich an einen Steuerberater.
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Häufige Fragen
Sind umlagefähige Betriebskosten Werbungskosten?
Ja. Sie sind in voller Höhe abziehbar. Die Erstattung durch den Mieter ist im Gegenzug eine Einnahme – beide Seiten gehören in die Anlage V.
Kann ich eine Renovierung sofort absetzen?
Erhaltungsaufwand ja. Handelt es sich um Herstellungskosten oder um anschaffungsnahe Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, wirkt der Aufwand nur über die Abschreibung.
Begriffe kennen ist das eine.
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