Glossar
Nicht umlagefähige Kosten
Auch: nicht umlagefähig · nicht umlagefähige Betriebskosten
Nicht umlagefähige Kosten sind Ausgaben rund um ein Mietobjekt, die der Vermieter nicht auf die Mieter abwälzen darf – vor allem Verwaltungskosten, Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Kosten der Mietersuche.
Die Abgrenzung ergibt sich aus § 1 Abs. 2 BetrKV: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungskosten sind ausdrücklich keine Betriebskosten. Dazu zählen die Kosten der eigenen Verwaltung, Buchhaltung und Kontoführung, Bankgebühren, Rechtsverfolgungskosten, Mietausfall durch Leerstand sowie jede Reparatur.
Die häufigste Fehlerquelle ist die Hausmeisterrechnung. Der Anteil für laufende Pflege ist umlagefähig, der Anteil für Reparaturen nicht – dieselbe Rechnung muss also aufgeteilt werden. Dasselbe gilt für Wartungsverträge, die eine Instandsetzungspauschale enthalten.
Ein Rechenbeispiel: Der Hausmeister stellt im Jahr 4.800 Euro in Rechnung. Laut Leistungsverzeichnis entfallen 3.600 Euro auf Reinigung, Gartenpflege und Kontrollgänge, 1.200 Euro auf kleine Reparaturen und Verwaltungsaufgaben wie das Koordinieren von Terminen. Umgelegt werden 3.600 Euro; die 1.200 Euro trägt der Vermieter. Fehlt eine nachvollziehbare Aufteilung, steht im Streit schnell die ganze Position in Frage – nicht nur der Reparaturanteil.
Steuerlich kehrt sich das Bild um: Gerade weil Sie diese Kosten selbst tragen, sind sie in voller Höhe Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Nicht umlagefähig heißt also nicht „verloren“, sondern „wirkt in der Steuererklärung statt in der Abrechnung“.
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Häufige Fragen
Ist die Hausverwaltung umlagefähig?
Nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden – auch nicht anteilig.
Kann ich Reparaturen über eine Pauschale umlegen?
Nein. Eine Instandsetzung bleibt auch dann nicht umlagefähig, wenn sie in einem Wartungsvertrag pauschal mitbezahlt wird. Der Vertrag muss für die Abrechnung aufgeteilt werden.
Sind Kontoführungsgebühren für das Mietkonto umlagefähig?
Nein. Sie gehören zu den Verwaltungskosten und bleiben beim Vermieter. Als Werbungskosten können Sie sie in der Anlage V ansetzen.
Begriffe kennen ist das eine.
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