Glossar
Betriebskosten
Auch: Betriebskosten · laufende Kosten des Grundstücks
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück und den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Gebäude und Anlagen fortlaufend entstehen – etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Gebäudeversicherung.
Der Begriff ist in § 1 BetrKV definiert und in § 2 BetrKV zu einem Katalog von 17 Positionen ausbuchstabiert. Entscheidend an der Definition sind zwei Wörter: laufend und bestimmungsgemäß. Einmalige Ausgaben fallen nicht darunter, und Kosten, die durch Instandsetzung oder Verwaltung entstehen, ebenfalls nicht.
Damit Betriebskosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen, muss der Mietvertrag das ausdrücklich vorsehen. Ohne eine solche Vereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten – die Abrechnung geht dann ins Leere, egal wie sorgfältig sie gerechnet ist. Ein pauschaler Verweis auf „die Betriebskosten“ genügt in der Praxis, wenn er auf die BetrKV Bezug nimmt; einzelne Positionen außerhalb des Katalogs müssen dagegen konkret benannt werden.
Von den Betriebskosten zu unterscheiden sind zwei Gruppen, die häufig fälschlich mit abgerechnet werden: die nicht umlagefähigen Kosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, und die Instandhaltungsrücklage. Wie die umlagefähigen Positionen anschließend auf die Mietparteien verteilt werden, regelt der Verteilerschlüssel – auch bei Leerstand, dessen Anteil beim Vermieter bleibt.
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Rechtlicher Rahmen
§ 1 BetrKV definiert den Begriff, § 2 BetrKV listet die umlagefähigen Positionen. Der Katalog ist nicht abschließend: § 2 Nr. 17 BetrKV erlaubt „sonstige Betriebskosten“, sofern sie im Mietvertrag konkret benannt sind – etwa Wartung von Rauchwarnmeldern oder Dachrinnenreinigung.
Die Umlage selbst braucht eine Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Sind Betriebskosten und Nebenkosten dasselbe?
Umgangssprachlich ja. Juristisch ist „Betriebskosten“ der Begriff der BetrKV; „Nebenkosten“ ist der weitere Alltagsbegriff, unter dem Mieter oft auch Positionen fassen, die gar nicht umlagefähig sind.
Dürfen Betriebskosten ohne Vereinbarung im Mietvertrag abgerechnet werden?
Nein. Ohne eine Umlagevereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten. Die Abrechnung kann dann auch nicht nachträglich eingeführt werden.
Begriffe kennen ist das eine.
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