Glossar
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Auch: 15-Prozent-Grenze · anschaffungsnaher Aufwand
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb eines Gebäudes, die ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen und deshalb nicht sofort abziehbar sind.
Die Regel ist die häufigste Steuerfalle nach einem Immobilienkauf. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung erwirbt und im ersten Jahr Bäder, Böden und Fenster erneuert, rechnet mit sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand – und erhält stattdessen Herstellungskosten, die sich über die AfA auf Jahrzehnte verteilen.
Gerechnet wird die Grenze auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Die Aufwendungen selbst zählen netto, also ohne Umsatzsteuer. Maßgeblich ist der Dreijahreszeitraum ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.
Nicht eingerechnet werden Aufwendungen für Erweiterungen – die sind ohnehin Herstellungskosten – und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa die Wartung der Heizung oder ein Anstrich.
Die praktische Konsequenz: Wer nahe an die Grenze kommt, prüft, ob Maßnahmen sinnvoll ins vierte Jahr verschoben werden. Die tatsächlichen Kosten je Objekt behalten Sie über die Buchhaltung im Blick.
Die Norm
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG rechnet Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung zu den Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Ausgenommen sind Aufwendungen für Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuerberatung.
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Häufige Fragen
Zählt die Umsatzsteuer bei der 15-Prozent-Grenze mit?
Nein. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG stellt ausdrücklich auf die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer ab.
Wird die Grenze auf den Kaufpreis gerechnet?
Auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor.
Begriffe kennen ist das eine.
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