Glossar
Mietrendite
Auch: Bruttomietrendite · Nettomietrendite · Rendite
Die Mietrendite setzt die Jahreskaltmiete einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und drückt als Prozentsatz aus, wie hoch die laufende Verzinsung des Investments ist.
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet und für einen ersten Vergleich brauchbar, blendet aber alles aus, was Geld kostet.
Die Nettomietrendite ist die belastbare Kennzahl. Sie rechnet auf dem Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler – und zieht von der Jahresmiete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab. Die Nettorendite liegt in der Praxis oft um ein Fünftel bis ein Drittel unter der Bruttorendite.
Ein Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, Kaltmiete 1.000 Euro im Monat. Brutto: 12.000 Euro geteilt durch 300.000 Euro ergibt 4,0 Prozent. Netto mit 10 Prozent Kaufnebenkosten, also 330.000 Euro Kapitaleinsatz, und 1.800 Euro nicht umlagefähigen Kosten im Jahr: 10.200 Euro geteilt durch 330.000 Euro ergibt rund 3,1 Prozent. Ein Monat Leerstand pro Jahr kostet weitere 1.000 Euro und drückt die Nettorendite auf rund 2,8 Prozent.
Keine der beiden Kennzahlen ist eine Eigenkapitalrendite. Finanzierung und Steuern verändern das Ergebnis erheblich: Liegt der Darlehenszins unter der Objektrendite, hebt Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, liegt er darüber, senkt es sie.
Gerechnet wird immer auf der Kaltmiete. Wer die Warmmiete einsetzt, zählt durchlaufende Posten als Ertrag und kommt auf eine Rendite, die es nicht gibt.
Der Kaufpreisfaktor ist dieselbe Information anders herum: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent Bruttorendite. Beides rechnet der Mietrendite-Rechner; die tatsächlichen Werte je Objekt liefern die Auswertungen.
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Häufige Fragen
Welche Miete gehört in die Renditeformel?
Die Jahreskaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten und dürfen nicht als Ertrag gerechnet werden.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Faktor 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 Prozent.
Begriffe kennen ist das eine.
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