Glossar
Umsatzsteueroption
Auch: Option zur Umsatzsteuer · Verzicht auf die Steuerbefreiung · Umsatzsteuer bei Gewerbevermietung
Die Umsatzsteueroption ist der Verzicht des Vermieters auf die Umsatzsteuerbefreiung der Grundstücksvermietung, der bei Vermietung an Unternehmer zulässig ist und den Vorsteuerabzug aus Bau-, Sanierungs- und Betriebskosten eröffnet.
Die Vermietung von Grundstücken und Räumen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Das klingt günstig, hat aber eine Kehrseite: Wer steuerfreie Umsätze erzielt, kann die Umsatzsteuer aus seinen Eingangsrechnungen nicht als Vorsteuer abziehen. Bei einem Umbau für 60.000 € netto bleiben 11.400 € Umsatzsteuer als Kosten hängen.
Bei gewerblicher Vermietung können Sie deshalb auf die Befreiung verzichten. Dann stellen Sie dem Mieter 19 % Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten in Rechnung und ziehen im Gegenzug die Vorsteuer ab – im Beispiel die 11.400 €. Für einen Mieter, der selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, etwa ein Architekturbüro oder ein Handelsbetrieb, ist das neutral.
Die Option hat zwei Voraussetzungen. Der Mieter muss Unternehmer sein und die Räume für sein Unternehmen mieten – bei Wohnraum scheidet sie damit praktisch aus. Und er muss die Räume ausschließlich für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Arztpraxen, Versicherungsvermittler oder Banken erzielen überwiegend steuerfreie Umsätze; an sie kann in der Regel nicht optiert werden. Die Voraussetzungen muss der Vermieter nachweisen, und die Option lässt sich für jede Einheit gesondert ausüben.
Das eigentliche Risiko liegt im Mieterwechsel. Für Grundstücke gilt ein Berichtigungszeitraum von zehn Jahren. Zieht nach vier Jahren statt des Architekten eine Arztpraxis ein, entfällt die Option, und für die restlichen sechs Jahre sind je ein Zehntel der Vorsteuer zurückzuzahlen – im Beispiel 6.840 €. Mietverträge über optierte Flächen enthalten deshalb meist eine Klausel, die den Mieter zur steuerpflichtigen Nutzung verpflichtet.
Welche Besonderheiten die Vermietung an Gewerbe sonst hat, beschreibt die Seite zur Gewerbevermietung; gemischt genutzte Objekte verlangen dabei besondere Sorgfalt. RoofRunner bildet die Option nicht als eigene Steuerlogik ab. Ihre Belege erfassen Sie in der Buchhaltung; die umsatzsteuerliche Behandlung bleibt Sache Ihres Steuerberaters.
Befreiung, Verzicht und Berichtigung im UStG
§ 4 Nr. 12 UStG stellt die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken steuerfrei. Nach § 9 Abs. 1 UStG kann der Unternehmer einen solchen Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn er an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.
§ 9 Abs. 2 UStG schränkt das bei der Grundstücksvermietung ein: Der Verzicht ist nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Vermieter hat die Voraussetzungen nachzuweisen.
Der Vorsteuerabzug folgt aus § 15 UStG. Ändern sich die maßgebenden Verhältnisse, ist er nach § 15a UStG zu berichtigen; bei Grundstücken beträgt der Berichtigungszeitraum zehn Jahre, je Kalenderjahr ist von einem Zehntel der Vorsteuer auszugehen.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuerberatung.
Passend dazu in RoofRunner
Häufige Fragen
Kann ich bei der Vermietung einer Wohnung zur Umsatzsteuer optieren?
In aller Regel nicht. Die Option setzt voraus, dass der Mieter Unternehmer ist und die Räume für sein Unternehmen nutzt. Ein Wohnungsmieter ist das nicht.
Was passiert mit der Vorsteuer, wenn ein optierter Gewerbemieter auszieht?
Nutzt der Nachfolger die Fläche für steuerfreie Umsätze, entfällt die Option. Die abgezogene Vorsteuer ist dann für die restlichen Jahre des zehnjährigen Berichtigungszeitraums anteilig zurückzuzahlen.
Begriffe kennen ist das eine.
Mit RoofRunner erledigen sich Betriebskostenabrechnung, Zahlungsabgleich und Auswertungen weitgehend von selbst. 30 Tage kostenlos testen, keine Zahlungsdaten notwendig.