Glossar
Anlage V
Auch: Anlage V Vermietung und Verpachtung · Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Die Anlage V ist das Formular zur Einkommensteuererklärung, in dem Vermieter die Einnahmen und Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung für jedes vermietete Objekt gesondert erklären.
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, eine der sieben Einkunftsarten des Einkommensteuerrechts. Die Anlage V ist das Formular, in dem diese Einkünfte ermittelt werden. Sie wird zusammen mit dem Hauptvordruck der Einkommensteuererklärung abgegeben, in der Regel elektronisch über ELSTER, und zwar je Objekt eine eigene Anlage.
Inhaltlich ist sie eine Überschussrechnung in zwei Blöcken:
- Einnahmen: die vereinnahmten Kaltmieten, die Umlagen, also die Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen, sowie sonstige Einnahmen wie Erstattungen.
- Werbungskosten: AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, die gezahlten Betriebskosten und Verwaltungskosten.
Die Differenz ist der Überschuss oder Verlust, der in das zu versteuernde Einkommen eingeht. Ein Verlust, typischerweise in den ersten Jahren nach einem finanzierten Kauf, wird mit anderen Einkünften wie dem Gehalt verrechnet.
Betriebskosten tauchen darin zweimal auf, und das ist richtig so. Die gezahlten Kosten sind Werbungskosten, die Umlagen der Mieter Einnahmen. Wer nur eine Seite erfasst, versteuert zu viel oder zu wenig.
Zeitlich gilt das Zuflussprinzip: Maßgeblich ist das Jahr, in dem eine Zahlung eingeht oder geleistet wird, nicht das Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehört. Eine Nebenkostennachzahlung für 2025, die im Frühjahr 2026 eingeht, ist eine Einnahme 2026. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen kurz um den Jahreswechsel gibt es eine Sonderregel.
Ein häufiger Sonderfall ist die verbilligte Überlassung, etwa an Angehörige. Liegt die Miete unter bestimmten Schwellen im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete, sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar.
Die Zahlen für die Anlage V entstehen im Jahresverlauf. In RoofRunner zeigen die Auswertungen Einnahmen, Ausgaben und Ergebnis je Jahr; einen Überblick über die steuerlichen Themen gibt der Ratgeber Steuern für Vermieter.
Rechtsgrundlagen
Was zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört, bestimmt § 21 Abs. 1 EStG. Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen; dazu zählen ausdrücklich Schuldzinsen und die AfA nach § 7 EStG.
§ 11 EStG regelt den Zeitpunkt: Einnahmen gelten in dem Kalenderjahr als bezogen, in dem sie zugeflossen sind, Ausgaben in dem Jahr, in dem sie geleistet wurden.
Beträgt das Entgelt für eine Wohnung weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Überlassung nach § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; ab 66 Prozent gilt eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als entgeltlich.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Steuerberatung.
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Häufige Fragen
Muss die Anlage V auch bei einem Verlust abgegeben werden?
Ja. Erklärt werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und das schließt negative Einkünfte ein. Gerade in den ersten Jahren nach einem Kauf ist der Verlust der Normalfall – er mindert dann die übrigen Einkünfte und damit die Steuer.
Gehören die Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter in die Anlage V?
Ja, als Einnahmen aus Umlagen. Die tatsächlich gezahlten Betriebskosten stehen im Gegenzug als Werbungskosten darin, sodass sich beide Posten weitgehend ausgleichen.
Begriffe kennen ist das eine.
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