Glossar
Grundsteuer
Auch: Grundsteuerreform · Grundsteuer B · Grundsteuerbescheid
Die Grundsteuer ist eine von der Gemeinde erhobene Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden; bei vermieteten Objekten ist sie als öffentliche Last eine umlagefähige Betriebskostenart.
Die Grundsteuer steht an erster Stelle im Katalog der Betriebskostenverordnung. Ist die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, gehört sie in die Nebenkostenabrechnung – für viele Vermieter ist sie einer der größten Einzelposten.
Seit dem 1. Januar 2025 wird sie nach neuem Recht erhoben. Anlass war eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, das die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte. Die Länder konnten zwischen dem Bundesmodell und eigenen Modellen wählen, weshalb die Berechnung heute je nach Bundesland unterschiedlich aussieht. Das Grundprinzip ist aber überall ähnlich: Das Finanzamt ermittelt die Bemessungsgrundlage und den Messbetrag, die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an und setzt die Steuer im Grundsteuerbescheid fest.
Für die Umlage ist der Verteilerschlüssel entscheidend. Ohne abweichende Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt. Ein Beispiel: Die Grundsteuer für ein Haus mit 300 m² beträgt 1.200 € im Jahr. Auf eine 75-m²-Wohnung entfallen 75/300, also 300 €. Stehen Einheiten leer, bleibt deren Anteil beim Vermieter.
Zwei Fehler kommen häufig vor. Erstens wird mit den Vierteljahresbeträgen eines alten Bescheids gerechnet statt mit der Steuer, die für den Abrechnungszeitraum tatsächlich festgesetzt ist – maßgeblich ist der aktuelle Bescheid für das Objekt. Zweitens werden rückwirkend geänderte Bescheide nicht weitergegeben. Eine rückwirkende Erhöhung dürfen Sie auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch nachfordern, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben; das sollten Sie dann aber zeitnah nach Erhalt des Bescheids tun.
Steuerlich ist die gezahlte Grundsteuer Werbungskosten, die Erstattung durch den Mieter eine Einnahme.
In RoofRunner erfassen Sie den Bescheid als Beleg unter der Kostenart Grundsteuer; die Nebenkostenabrechnung verteilt ihn nach dem hinterlegten Schlüssel.
Umlage als Betriebskosten
§ 2 Nr. 1 BetrKV nennt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks als Betriebskosten, „hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“. Die Umlage setzt nach § 556 Abs. 1 BGB eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus.
Ohne abweichende Vereinbarung sind Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Für Nachforderungen gilt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Darf ich eine gestiegene Grundsteuer an die Mieter weitergeben?
Ja, wenn die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist. Die höhere Grundsteuer fließt dann in die nächste Nebenkostenabrechnung ein, und Sie können anschließend die Vorauszahlung anpassen.
Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?
Ohne abweichende Vereinbarung nach Wohnfläche. Ein anderer Schlüssel ist möglich, wenn er im Mietvertrag festgelegt ist.
Begriffe kennen ist das eine.
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