Glossar
Betriebskostenverordnung
Auch: BetrKV · Betriebskostenkatalog
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist die Rechtsverordnung, die definiert, was Betriebskosten sind, und in einem Katalog von 17 Nummern aufzählt, welche Kostenarten ein Vermieter bei entsprechender Vereinbarung auf Mieter umlegen darf.
Die BetrKV ist kurz: Sie besteht im Kern aus zwei Paragraphen. Der erste definiert den Begriff der Betriebskosten und grenzt ab, der zweite zählt auf. Das BGB verweist für die Aufstellung der Betriebskosten ausdrücklich auf sie, weshalb der Katalog auch für Mietverträge gilt, die ihn nicht wörtlich wiedergeben.
Der Katalog des § 2 umfasst:
- laufende öffentliche Lasten, vor allem die Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Heizung
- Warmwasser
- verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Antennenanlage und Breitbandnetz
- Einrichtungen für die Wäschepflege
- sonstige Betriebskosten
Nummer 17 ist die Öffnungsklausel für Positionen wie die Wartung von Rauchwarnmeldern oder die Dachrinnenreinigung, die aber nur umlagefähig sind, wenn der Mietvertrag sie einzeln benennt.
Genauso wichtig ist, was die Verordnung ausschließt: Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten. Sie bilden den Kern der nicht umlagefähigen Kosten und sind der häufigste Grund für berechtigte Einwände gegen eine Abrechnung. Ein typischer Mischfall ist der Hauswartvertrag, der auch Reparaturen umfasst – der Reparaturanteil muss herausgerechnet werden.
Wenig bekannt ist die Regel zu Eigenleistungen. Mäht der Vermieter den Rasen selbst, darf er den Betrag ansetzen, den ein Fachbetrieb dafür verlangt hätte – allerdings ohne dessen Umsatzsteuer. Ein Vergleichsangebot als Nachweis für die angesetzte Höhe gehört dann zu den Abrechnungsunterlagen.
Die Verordnung sagt dagegen nichts darüber, wie verteilt wird. Den Maßstab bestimmen Mietvertrag und BGB, ersatzweise die Wohnfläche.
Die Heizkosten folgen zusätzlich der Heizkostenverordnung. In RoofRunner ordnen Sie jede Ausgabe beim Erfassen einer Kostenart zu; die Nebenkostenabrechnung verteilt die umlagefähigen Kostenarten dann nach dem hinterlegten Schlüssel.
Aufbau der Verordnung
§ 1 Abs. 1 BetrKV definiert Betriebskosten als die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude, Anlagen und Grundstück laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dürfen mit dem Betrag einer gleichwertigen Fremdleistung angesetzt werden, ohne Umsatzsteuer.
§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aus. § 2 BetrKV enthält den Katalog mit 17 Nummern; Nr. 17 erfasst sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1.
§ 556 Abs. 1 BGB erklärt die Verordnung für die Aufstellung der Betriebskosten im Wohnraummietrecht für maßgeblich. Umgelegt werden darf aber nur, was im Mietvertrag vereinbart ist.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Ist der Katalog der Betriebskostenverordnung abschließend?
Nicht ganz. Nr. 17 lässt sonstige Betriebskosten zu, wenn sie laufend entstehen und im Mietvertrag konkret benannt sind. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten bleiben aber in jedem Fall ausgeschlossen.
Darf ich eigene Arbeit als Betriebskosten abrechnen?
Ja, mit dem Betrag, den ein Dritter für eine gleichwertige Leistung verlangen würde, aber ohne Umsatzsteuer. Das betrifft etwa Gartenpflege oder Treppenhausreinigung, die Sie selbst erledigen.
Begriffe kennen ist das eine.
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