Glossar
Objekt
Auch: Mietobjekt · Liegenschaft
Ein Objekt ist die verwaltete Immobilie als Ganzes – Gebäude oder Grundstück mit Adresse, Baujahr und Fläche –, unter der alle zugehörigen Mieteinheiten, Belege und Abrechnungen zusammenlaufen.
Das Objekt ist die Klammer, auf die die Betriebskostenabrechnung rechnet. Gesamtkosten werden je Objekt und Abrechnungszeitraum zusammengestellt und dann über den Verteilerschlüssel auf die Mieteinheiten verteilt. Wer Belege nicht am Objekt ablegt, kann diese Summe später nicht bilden.
Zu den tragenden Stammdaten gehören Adresse, Baujahr, Gesamtfläche und die Liste der Einheiten. Das Baujahr ist dabei mehr als Dekoration: es bestimmt den AfA-Satz, gehört in den Energieausweis und ist Merkmal im Mietspiegel.
Neben Wohnraum kann ein Objekt auch Gewerbeeinheiten enthalten. Für sie gelten teils andere Regeln – etwa bei der Umlage von Verwaltungskosten und bei der Umsatzsteuer –, weshalb gemischt genutzte Objekte in der Abrechnung besondere Aufmerksamkeit verlangen.
Ein Beispiel für diesen Vorwegabzug: Im Erdgeschoss eines Wohnhauses liegt eine Bäckerei, die ein Vielfaches des Wassers einer Wohnung verbraucht. Ohne eigenen Zähler würden die Wohnungsmieter diesen Mehrverbrauch über den Flächenschlüssel mitbezahlen. Verursacht die Gewerbeeinheit erheblich höhere Kosten, wird ihr Anteil deshalb vorab herausgerechnet – am besten über einen Zwischenzähler – und erst der Rest auf die Wohnungen verteilt.
Neben den Stammdaten gehören Unterlagen an das Objekt, die Jahre später plötzlich gebraucht werden: Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Grundsteuerbescheid, Versicherungspolicen, Wartungsverträge, Pläne mit Flächenangaben und der Energieausweis. Wer sie beim Anlegen des Objekts einmal vollständig zusammenträgt, sucht sie beim Verkauf, bei der Steuererklärung oder im Schadensfall nicht mehr.
Angelegt werden Objekte in der Objektverwaltung, die Unterlagen liegen in der Dokumentenverwaltung.
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Häufige Fragen
Kann ein Objekt Wohn- und Gewerbeeinheiten enthalten?
Ja. Bei gemischt genutzten Objekten ist allerdings zu prüfen, ob bestimmte Kostenarten vorab getrennt werden müssen, damit die Wohnraummieter keine gewerbetypischen Mehrkosten tragen.
Welche Unterlagen sollte ich zu jedem Objekt aufbewahren?
Mindestens Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Grundsteuerbescheid, Versicherungspolicen, Wartungsverträge, Flächenberechnung und Energieausweis. Die Kaufunterlagen brauchen Sie wegen AfA und Spekulationsfrist über viele Jahre.
Begriffe kennen ist das eine.
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