Kündigungsfristen im Mietrecht: wer wann kündigen kann

Die Kündigungsfristen im Wohnraummietrecht sind bewusst asymmetrisch: Der Mieter kommt immer mit drei Monaten heraus, der Vermieter braucht mit zunehmender Mietdauer länger. Wer nur die eigene Seite kennt, rechnet regelmäßig falsch.

Die Fristen im Überblick

Für den Mieter beträgt die Frist stets drei Monate — unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung wohnt.

Für den Vermieter verlängert sie sich mit der Dauer der Überlassung: auf sechs Monate nach fünf Jahren und auf neun Monate nach acht Jahren.

Maßgeblich ist die Dauer seit Überlassung der Wohnung, nicht seit Vertragsschluss. Bei einem im November unterschriebenen Vertrag mit Einzug im Januar zählt der Januar.

Der dritte Werktag

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Geht sie später zu, verschiebt sich das Ende um einen vollen Monat.

Der Samstag zählt bei dieser Berechnung als Werktag. Fällt einer der ersten Tage auf einen Feiertag, verschiebt sich der dritte Werktag entsprechend nach hinten. In Grenzfällen lohnt der Blick auf den Kalender: Ein Tag Verzug kostet eine volle Monatsmiete Leerstandsrisiko oder eine zusätzliche Monatsmiete Zahlungspflicht.

Maßgeblich ist wie immer der Zugang, nicht die Absendung.

Die Form

§ 568 Abs. 1 BGB verlangt für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses Schriftform. Das bedeutet eigenhändige Unterschrift auf Papier.

Eine einfache E-Mail genügt nicht, ebenso wenig ein Fax oder eine Nachricht in einem Portal. § 126 Abs. 3 BGB lässt allerdings die qualifizierte elektronische Form zu — also eine qualifizierte elektronische Signatur. Das ist keine gängige Praxis, aber rechtlich möglich.

Sind mehrere Personen Mieter, muss die Kündigung von allen beziehungsweise gegenüber allen erklärt werden. Eine Kündigung, die nur einem von zwei Mietern zugeht, ist unwirksam.

Der Vermieter braucht zusätzlich einen Grund

Das ist der zweite große Unterschied. Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus, und dieses ist im Kündigungsschreiben anzugeben.

Anerkannt sind vor allem: eine erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters, Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts, und die Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung.

Ausdrücklich kein berechtigtes Interesse ist der Wunsch, teurer neu zu vermieten. Das nimmt § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich aus.

Fehlt die Begründung im Schreiben, ist die Kündigung unwirksam — sie lässt sich nicht nachschieben.

Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung

Wird vermieteter Wohnraum nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber nach § 577a BGB erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung berufen. Sie beträgt drei Jahre und kann durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Das ist bei jedem Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung zu prüfen, bevor Eigenbedarf eingeplant wird.

Die fristlose Kündigung

Davon zu unterscheiden ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Praktisch häufigster Fall ist der Zahlungsverzug: Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine oder ein Rückstand von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum.

Hier gilt es, die Heilungsmöglichkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu kennen: Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Deshalb wird in der Praxis regelmäßig hilfsweise zusätzlich ordentlich gekündigt.

Der Widerspruch des Mieters

Auch eine wirksame ordentliche Kündigung führt nicht zwingend zum Auszug. Der Mieter kann ihr nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer Interessen nicht zu rechtfertigen ist.

Der Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Beendigung zu erklären. Auf dieses Recht müssen Sie den Mieter in der Kündigung hinweisen; unterbleibt der Hinweis, kann er den Widerspruch noch im Räumungsprozess erklären.

Praktisch

Für die Verwaltung ist relevant, dass die Fristen von einem Datum abhängen, das im Vertrag steht und sonst nirgends: dem Tag der Überlassung. Ohne dieses Datum lässt sich weder die eigene Frist noch die Sperrfrist nach einer Umwandlung berechnen.

Der befristete Mietvertrag

Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn bei Vertragsschluss ein zulässiger Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt wurde — Eigenbedarf nach Ablauf, beabsichtigte wesentliche Umbaumaßnahmen oder die Vermietung an einen Dienstverpflichteten.

Fehlt der Grund oder ist er nicht mitgeteilt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist bei einem wirksam befristeten Vertrag ausgeschlossen; sie endet mit Fristablauf, ohne dass jemand kündigen müsste.

Ein häufiger Irrtum ist der „Kündigungsverzicht“ für die ersten Jahre. Ein beiderseitiger Verzicht ist in engen Grenzen zulässig, ein einseitiger zu Lasten des Mieters regelmäßig nicht.

Was bei mehreren Mietern gilt

Sind mehrere Personen Mieter, müssen sie gemeinsam kündigen, und eine Kündigung des Vermieters muss allen gegenüber erklärt werden. Eine Kündigung, die nur einem von zwei Mietern zugeht, ist unwirksam.

Das gilt auch, wenn einer der beiden längst ausgezogen ist. Solange er Vertragspartei ist, bleibt er im Vertrag — mit allen Rechten und allen Pflichten. Wer eine Partei aus dem Vertrag entlassen will, braucht eine dreiseitige Vereinbarung, keine einseitige Erklärung.

Nach Zugang der Kündigung beginnt außerdem die praktische Arbeit: Übergabetermin vereinbaren, Zwischenablesung planen, Nachmietersuche starten und die Kautionsabrechnung vorbereiten. Wer erst am Ende der Frist damit beginnt, verliert regelmäßig einen Monat Mieteinnahmen — nicht wegen eines Rechtsfehlers, sondern weil die Anschlussvermietung nicht rechtzeitig stand. Die Kündigungsfrist ist deshalb weniger ein juristischer als ein logistischer Zeitraum.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung. Vor einer Kündigung sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.