Mieterhöhung rechtssicher durchführen

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Vorgang, den der Vermieter allein vollzieht. Sie ist ein Verlangen, das der Mieter annehmen muss — und das an mehreren Stellen scheitern kann, ohne dass die Höhe der Miete überhaupt strittig wäre. Diese Anleitung geht das Verfahren in der Reihenfolge durch, in der es abläuft.

Schritt 1: Prüfen, ob dieser Weg überhaupt offensteht

Bei einer Staffelmiete und bei einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Dort ergibt sich die Anpassung aus dem Vertrag; § 557a Abs. 2 BGB nimmt für die Staffelmiete die §§ 558 bis 559b BGB ausdrücklich aus.

Der übliche Weg steht Ihnen also nur bei einem Standardmietvertrag offen. Das klingt trivial, ist aber der erste Punkt, an dem ein Verlangen ins Leere geht.

Schritt 2: Die Sperrfrist prüfen

Das Verlangen ist frühestens zulässig, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Zugangs seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Wirksam wird die Erhöhung nach Ablauf von zwölf Monaten seit der letzten Änderung.

Beide Fristen laufen ab der letzten Mietänderung, nicht ab Vertragsbeginn. Eine Modernisierungsumlage oder eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung setzt diese Frist nicht in Gang — es geht um Änderungen der Grundmiete.

Schritt 3: Die beiden Obergrenzen bestimmen

Zwei Grenzen wirken gleichzeitig, und es gilt immer die niedrigere.

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt den Sprung: höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens 15 Prozent. Bezugspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Miete geschuldet war.

Welcher Satz gilt, legen die Länder per Verordnung für bestimmte Gemeinden fest. Diese Verordnungen gelten höchstens fünf Jahre und werden neu erlassen — prüfen Sie den aktuellen Stand, statt sich auf eine Angabe von vor drei Jahren zu verlassen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt das Niveau. Über sie hinaus ist eine Erhöhung nach § 558 BGB in keinem Fall möglich, auch wenn die Kappungsgrenze noch Luft ließe.

Nicht in die Kappungsgrenze eingerechnet werden Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB, also Modernisierungsumlage und Betriebskostenanpassung. Den verbleibenden Spielraum können Sie mit dem Mieterhöhungs-Rechner durchspielen.

Schritt 4: Die Begründung wählen

§ 558a BGB verlangt Textform und eine Begründung. Vier Mittel kommen in Betracht:

Der Mietspiegel der Gemeinde. Ein qualifizierter Mietspiegel hat besonderes Gewicht: Seine Angaben gelten als zutreffend, solange nichts Gegenteiliges bewiesen wird. Existiert einer, sollten Sie ihn nennen — auch wenn Sie anders begründen.

Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, sofern eine für die Gemeinde existiert.

Ein Sachverständigengutachten, mit Kosten verbunden und vor allem bei ungewöhnlichen Objekten sinnvoll.

Drei Vergleichswohnungen, die nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Sie müssen so bezeichnet werden, dass der Mieter sie identifizieren kann. Eigene Wohnungen sind zulässig.

Schritt 5: Das Verlangen formulieren

Erforderlich sind: die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag, das Begründungsmittel, die Angabe der maßgeblichen Werte und der Hinweis auf die Überlegungsfrist. Der Vermieter muss darlegen, dass die verlangte Miete innerhalb der ortsüblichen Spanne liegt.

Ein Formfehler macht das Verlangen unwirksam. Es lässt sich dann wiederholen — die Fristen laufen aber neu, was den Eintritt der neuen Miete um Monate verschiebt.

Schritt 6: Die Überlegungsfrist abwarten

Der Mieter hat nach § 558b BGB Zeit bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.

Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Lassen Sie diese Frist verstreichen, ist das Verlangen erledigt und Sie beginnen von vorn.

Eine Teilzustimmung ist möglich: Der Mieter kann einem Teil der Erhöhung zustimmen. In diesem Umfang kommt sie zustande, und über den Rest wird gestritten.

Was passiert, wenn der Mieter schweigt

Schweigen ist keine Zustimmung. Ohne Erklärung tritt die Erhöhung nicht ein, und Sie müssen klagen oder es lassen. Zahlt der Mieter allerdings über längere Zeit vorbehaltlos die erhöhte Miete, wird das in der Rechtsprechung teilweise als konkludente Zustimmung gewertet — verlassen sollten Sie sich darauf nicht.

Was das praktisch bedeutet

Der Aufwand liegt nicht im Schreiben, sondern im Erkennen der Gelegenheit. Eine Erhöhung ist möglich, wenn die Miete fünfzehn Monate unverändert war und unter der Vergleichsmiete liegt — beides Zustände, die niemand von selbst bemerkt.

Bei einer Wohnung hat man das im Kopf. Bei fünfzehn Mietverhältnissen nicht mehr, und jede übersehene Gelegenheit wirkt dauerhaft, weil sich die Fristen erst wieder aufbauen müssen.

Der häufigste Formfehler

Das Verlangen muss von allen Vermietern ausgehen und allen Mietern gegenüber erklärt werden. Bei einer Wohnung mit zwei Mietern genügt ein Schreiben an einen von beiden nicht — auch dann nicht, wenn sie verheiratet sind und zusammenwohnen.

Umgekehrt gilt: Sind mehrere Personen Vermieter, etwa eine Erbengemeinschaft, muss das Verlangen von allen stammen oder von einem wirksam Bevollmächtigten. Eine Vollmacht sollte beigefügt werden, sonst kann der Mieter das Verlangen unverzüglich zurückweisen.

Ein dritter Punkt betrifft die Berechnung: Bezugspunkt der Kappungsgrenze ist die Miete drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Miete, nicht die aktuelle. Wer auf die aktuelle rechnet, überschätzt seinen Spielraum regelmäßig.

Nach der Zustimmung

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens. Passen Sie die Sollstellung zu diesem Datum an — nicht zum Datum der Zustimmung, und nicht rückwirkend.

Die Zustimmung setzt zugleich die Fristen für die nächste Erhöhung in Gang: fünfzehn Monate bis zum nächsten zulässigen Verlangen, und die Dreijahresbetrachtung der Kappungsgrenze verschiebt sich entsprechend.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.