Mieterwechsel: was zum Stichtag erledigt sein muss

Ein Mieterwechsel ist verwaltungstechnisch kein Übergang, sondern ein Schnitt: Ein Mietverhältnis endet, ein neues beginnt. Alles, was am Mietverhältnis hängt — Kaution, Vorauszahlungen, Zählerstände, Abrechnungen — gehört danach eindeutig zu einem der beiden. Wer das nicht sauber trennt, zahlt spätestens bei der nächsten Betriebskostenabrechnung dafür.

Vor dem Auszug

Kündigung prüfen und bestätigen. Form, Frist, Unterschrift aller Mieter. Bestätigen Sie den Beendigungstermin schriftlich — das verhindert Missverständnisse über den Übergabetag.

Übergabetermin vereinbaren, bei Tageslicht und in leerer Wohnung. Zwei getrennte Termine für Aus- und Einzug, damit ein dazwischen entstandener Schaden zuordenbar bleibt.

Zustand vorab ansehen. Eine Vorbesichtigung vier Wochen vor Auszug gibt dem Mieter die Chance, Mängel selbst zu beheben, und Ihnen die Chance, Nachmietertermine realistisch zu planen.

Schönheitsreparaturen prüfen. Ob der Mieter überhaupt etwas schuldet, hängt an der Wirksamkeit der Klausel und am Zustand bei Einzug. Bei unrenoviert übergebenem Wohnraum ist die Abwälzung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam.

Am Übergabetag

Übergabeprotokoll, Raum für Raum, mit Fotos.

Zählerstände ablesen — Strom, Wasser, Gas, Wärme, jeweils mit Zählernummer. Das ist die Zwischenablesung, ohne die sich der Verbrauch nicht zwischen den beiden Mietverhältnissen trennen lässt.

Schlüssel zählen und im Protokoll aufschlüsseln. Fehlende Schlüssel einer Schließanlage sind teuer; die Zahl gehört dokumentiert, nicht erinnert.

Neue Anschrift des Mieters notieren. Sie brauchen sie für die Kautionsabrechnung und für die Betriebskostenabrechnung, die erst Monate später fertig wird.

Versorger informieren. Strom und Gas laufen meist über Direktverträge des Mieters; die Ablesewerte sollten beide Seiten haben.

Die anteilige Betriebskostenabrechnung

Hier entsteht die meiste Arbeit, und hier passieren die meisten Fehler.

Flächenbezogene Positionen — Grundsteuer, Versicherung, Hauswart — werden taggenau aufgeteilt. Zieht der Mieter am 15. Mai aus, trägt er 135 von 365 Tagen.

Personenbezogene Positionen werden nach Personenmonaten gewichtet. Das setzt voraus, dass Sie die Belegung über das Jahr dokumentiert haben.

Verbrauchsabhängige Positionen werden anhand der Zwischenablesung getrennt. Bei Heizkosten ist eine rein zeitanteilige Aufteilung nicht zulässig; liegt kein Ablesewert vor, muss nach einem anerkannten Verfahren umgelegt werden.

Wichtig: Der ausziehende Mieter hat Anspruch auf eine Abrechnung nach dem regulären Abrechnungszeitraum — Sie müssen nicht sofort abrechnen. Die Zwölfmonatsfrist läuft für ihn genauso wie für alle anderen. Ein häufiger Irrtum ist, dass mit dem Auszug sofort abgerechnet werden müsse.

Die Kautionsabrechnung

Nach Rückgabe der Wohnung steht Ihnen eine angemessene Prüffrist zu — in der Praxis häufig drei bis sechs Monate.

Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, dürfen Sie einen angemessenen Teil einbehalten, nicht die gesamte Kaution. Angemessen ist die Größenordnung der zu erwartenden Nachzahlung.

Für Schäden gilt: Sie müssen sie belegen. Ohne dokumentierten Anfangszustand tragen Sie die Beweislast, und eine unberechtigte Einbehaltung bringt Sie in Verzug. Rechnen Sie außerdem Abnutzung ein — vertragsgemäßer Gebrauch ist mit der Miete abgegolten, ein abgewohnter Teppich nach zehn Jahren ist kein Schaden.

Die Zinsen des Kautionskontos stehen dem Mieter zu und sind mit auszuzahlen.

Vor dem Einzug

Mietvertrag prüfen. Wenn Sie die Gelegenheit ohnehin haben: Ist die Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam? Ist die Kaution korrekt geregelt, mit Ratenrecht? Soll eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden?

Anfangsmiete prüfen. In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten Vorgaben für die Neuvermietung, und davon abhängige Auskunftspflichten gegenüber dem neuen Mieter.

Energieausweis bereithalten. Er ist Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und bei Vertragsschluss zu übergeben; in Anzeigen sind Pflichtangaben zu machen.

Am Einzugstag

Übergabeprotokoll mit Anfangszustand und Zählerständen. Halten Sie ausdrücklich fest, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde — davon hängt Jahre später ab, ob Sie beim Auszug etwas verlangen können.

Kaution vereinbaren und Ratenrecht beachten. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Neues Mietverhältnis anlegen, mit Sollstellung ab dem richtigen Datum. Beginnt die Miete mitten im Monat, wird der erste Monat anteilig berechnet.

Was danach bleibt

Die Unterlagen beider Mietverhältnisse werden noch gebraucht: das alte für Kautionsabrechnung und anteilige Betriebskosten, das neue für alles Weitere. Beide gehören an das jeweilige Mietverhältnis und an das Objekt — die Wohnung ist dieselbe geblieben, die Verträge sind es nicht.

Die Kaution des alten und des neuen Mietverhältnisses

Beide bestehen für eine Übergangszeit nebeneinander, und sie dürfen nicht vermischt werden. Die Kaution des ausziehenden Mieters bleibt getrennt angelegt, bis über sie abgerechnet ist; die des einziehenden kommt hinzu.

Ein verbreiteter Fehler ist, die zurückzuzahlende Kaution aus der neu eingehenden zu bedienen. Das funktioniert wirtschaftlich, verletzt aber die Trennungspflicht und fällt spätestens auf, wenn beide Mieter gleichzeitig Ansprüche stellen.

Wenn ein Mieter innerhalb der Wohnung wechselt

Zieht bei einer Wohngemeinschaft nur eine Person aus, endet nicht das Mietverhältnis — es ändert sich die Zusammensetzung der Mieterseite. Dafür braucht es eine dreiseitige Vereinbarung zwischen Vermieter, ausscheidendem und eintretendem Mieter.

Ohne sie bleibt die ausgezogene Person Vertragspartei, mit allen Rechten und Pflichten. Sie haftet weiter für die Miete, und eine Kündigung müsste auch ihr gegenüber erklärt werden. Das wird regelmäßig übersehen und fällt erst auf, wenn Rückstände entstehen.

Bei dieser Gelegenheit ist auch die Kaution zu regeln: Sie gehört dem Mietverhältnis, nicht der einzelnen Person.

Zum Schluss ein Punkt, der leicht untergeht: Informieren Sie die Versorger und, falls vorhanden, den Messdienst über den Nutzerwechsel. Der Messdienst braucht den Stichtag, um die Zwischenablesung korrekt zu verarbeiten; die Versorger brauchen ihn für die Vertragsumstellung. Beides wird erfahrungsgemäß erst dann bemerkt, wenn die Jahresabrechnung eintrifft und die Zeiträume nicht zusammenpassen — dann ist die Korrektur deutlich aufwendiger als die Mitteilung gewesen wäre.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.