Mietrückstand: was Sie tun können und wann Sie kündigen dürfen

Bei einem Mietrückstand ist der häufigste Fehler nicht, zu spät zu reagieren, sondern auf die falsche Norm zu setzen. Wer allein fristlos nach § 543 BGB kündigt, verliert den Räumungsprozess regelmäßig — weil der Mieter die Kündigung durch Nachzahlung heilen kann. Diese Anleitung geht den Ablauf in der Reihenfolge durch, in der er tatsächlich stattfindet.

Wann die Miete fällig ist

Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. Bei monatlicher Zahlung also am dritten Werktag des Monats.

Ab diesem Tag läuft die Uhr — nicht ab Monatsende. Das ist relevant, weil sich der Verzug daran bemisst und weil Verzugszinsen ab diesem Zeitpunkt laufen.

Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit ist, dass der Mieter den Zahlungsvorgang rechtzeitig veranlasst hat; Verzögerungen der Bank gehen nicht zu seinen Lasten.

Schritt 1: Den Rückstand feststellen und dokumentieren

Bevor irgendetwas erklärt wird, brauchen Sie eine belastbare Aufstellung: welche Sollstellung für welchen Monat bestand, welche Zahlung wann einging, welcher Betrag offen ist.

Das klingt selbstverständlich, ist aber der Punkt, an dem Verfahren scheitern. Ein Gericht will wissen, welcher Betrag zu welchem Zeitpunkt offen war — nicht, dass „ungefähr zwei Mieten fehlen“. Wer Zahlungen nur gegen den Kontostand abgleicht, kann das im Nachhinein nicht rekonstruieren.

Vorsicht bei Teilzahlungen: Ohne Tilgungsbestimmung des Mieters gilt die gesetzliche Tilgungsreihenfolge. Ordnen Sie Teilzahlungen nicht willkürlich zu, sonst stimmt Ihre Aufstellung später nicht.

Schritt 2: Zahlungsaufforderung

Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erforderlich. Eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung ist trotzdem sinnvoll: Sie dokumentiert den Rückstand, klärt Missverständnisse und ist in vielen Fällen bereits die Lösung.

Häufige Ursachen sind banal: eine geänderte Bankverbindung, ein abgelaufener Dauerauftrag, eine gekündigte Karte. Es lohnt sich, das zu prüfen, bevor eskaliert wird.

Schritt 3: Die Schwellen prüfen

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt zwei Alternativen:

Alternative a: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug. Als nicht unerheblich gilt ein Betrag über einer Monatsmiete.

Alternative b: In einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, ist der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug.

Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen.

Schritt 4: Die Kündigung — und warum sie doppelt erfolgt

Hier liegt der entscheidende Punkt. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB macht die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird — durch Nachzahlung oder durch eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle, etwa des Jobcenters.

Diese Schonfristzahlung heilt die fristlose Kündigung vollständig. Wer nur auf sie gesetzt hat, steht dann ohne Kündigung da und hat die Prozesskosten getragen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirkt die Schonfristzahlung nicht auf eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Deshalb ist es die Regel, fristlos und hilfsweise ordentlich zu kündigen — die ordentliche Kündigung braucht dann eine Begründung, und der erhebliche Zahlungsverzug ist eine.

Die Schonfristzahlung kann der Mieter innerhalb von zwei Jahren nur einmal in Anspruch nehmen.

Schritt 5: Räumungsklage

Zieht der Mieter nicht aus, bleibt die Räumungsklage. Sie wird in der Praxis mit einer Zahlungsklage verbunden.

Rechnen Sie mit Zeit: Von der Kündigung bis zur Räumung vergehen häufig sechs bis zwölf Monate, und das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren. Eine eigenmächtige Räumung — Schlösser austauschen, Sachen entfernen — ist verbotene Eigenmacht und macht Sie schadensersatzpflichtig, auch wenn die Kündigung wirksam war.

Was sich vorher vermeiden lässt

Der Zeitpunkt, an dem ein Rückstand rechtlich relevant wird, liegt bei zwei Monatsmieten. Der Zeitpunkt, an dem er bemerkt wird, sollte deutlich davor liegen.

Bei drei Wohnungen fällt eine fehlende Miete auf. Bei fünfzehn nicht mehr — und dann ist der Rückstand oft schon drei Monate alt, wenn er auffällt. Das ist kein Aufmerksamkeitsproblem, sondern ein strukturelles: Ohne einen Abgleich zwischen erwarteter und eingegangener Zahlung existiert nur ein Kontostand, und der sagt nichts darüber, wer nicht gezahlt hat.

Verzugszinsen und Kosten

Ab Fälligkeit schuldet der Mieter Verzugszinsen, ohne dass es einer Mahnung bedarf — die Miete ist kalendermäßig bestimmt. Der gesetzliche Verzugszins liegt bei fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Mahnkosten können Sie ansetzen, aber nur in tatsächlicher Höhe und nur ab der zweiten Mahnung. Eine Pauschale von 5 € für ein Schreiben ist üblich; 25 € „Bearbeitungsgebühr“ sind es nicht.

Kosten eines eingeschalteten Inkassounternehmens sind nur insoweit erstattungsfähig, wie sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen.

Die Aufrechnung mit der Kaution

Ein häufiger Reflex ist, den Rückstand während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution zu bedienen. Das ist unzulässig: Die Kaution sichert Ansprüche nach Beendigung. Wer während der Mietzeit darauf zugreift, verliert die Sicherheit für den Zeitpunkt, an dem sie gebraucht wird.

Zulässig ist die Verrechnung erst nach Ende des Mietverhältnisses und nach Ablauf der Prüffrist.

Eine Ausnahme gilt für unstreitige, rechtskräftig festgestellte Forderungen — auch dann ist Vorsicht geboten, weil der Zugriff die Sicherheit endgültig aufzehrt.

Zu bedenken ist schließlich die wirtschaftliche Seite. Ein Räumungsverfahren dauert Monate, in denen keine Miete fließt, und die titulierte Forderung ist nur so viel wert, wie beim Schuldner zu holen ist. In manchen Fällen ist eine einvernehmliche Beendigung mit Ratenzahlungsvereinbarung das bessere Ergebnis als ein gewonnener Prozess. Die Entscheidung darüber sollte auf Zahlen beruhen — Rückstand, erwartete Verfahrensdauer, Aussicht auf Vollstreckung — und nicht auf dem Ärger über die Situation.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung. Vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.