Glossar
Sollstellung
Auch: Soll-Ist-Abgleich · Sollmiete
Die Sollstellung ist der für einen Zeitraum erwartete Zahlungsbetrag eines Mietverhältnisses – Kaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen –, gegen den die tatsächlich eingegangenen Zahlungen abgeglichen werden.
Ohne Sollstellung gibt es keinen Rückstand, sondern nur einen Kontostand. Erst die Gegenüberstellung von erwartetem und eingegangenem Betrag macht sichtbar, dass eine Zahlung fehlt – und zwar in dem Monat, in dem sie fehlt, nicht im Jahresabschluss.
Die Sollstellung ergibt sich aus dem Mietverhältnis: Kaltmiete plus Vorauszahlungen, gültig ab einem Stichtag. Ändert sich die Miete durch eine Mieterhöhung oder eine Staffelstufe, ändert sich die Sollstellung ab diesem Datum – rückwirkende Korrekturen betreffen dann alle Folgemonate.
Ein Beispiel: Kaltmiete 750 Euro, Betriebskostenvorauszahlung 180 Euro, Heizkostenvorauszahlung 90 Euro – die monatliche Sollstellung beträgt 1.020 Euro. Tritt zum 1. Juli die nächste Stufe einer Staffelmiete mit 780 Euro in Kraft, steigt sie ab Juli auf 1.050 Euro. Überweist der Mieter per Dauerauftrag weiter 1.020 Euro, entsteht jeden Monat ein offener Posten von 30 Euro – unscheinbar, aber nach einem Jahr sind es 180 Euro.
Neben den laufenden Monatswerten gehören auch einmalige Forderungen in die Sollstellung: die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung oder die Kaution. Wer sie nur als Notiz führt, sieht im Abgleich einen Mieter, der scheinbar alles bezahlt hat.
Bei drei Wohnungen fällt eine fehlende Miete noch auf. Ab einer gewissen Größe ist das der Punkt, an dem Mietverwaltung ohne System kippt: bei fünfzehn Einheiten fällt sie nicht mehr auf, und der Rückstand ist bereits drei Monate alt, wenn er bemerkt wird – der Zeitpunkt, an dem die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB überhaupt erst in Betracht kommt.
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Häufige Fragen
Woraus ergibt sich die Sollstellung?
Aus dem Mietverhältnis: Kaltmiete plus vereinbarte Vorauszahlungen, gültig ab einem Stichtag. Jede Mieterhöhung verschiebt die Sollstellung ab ihrem Wirksamkeitsdatum.
Begriffe kennen ist das eine.
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