AfA oder sofort abziehbar? Die Abgrenzung, die Geld kostet

Ob eine Rechnung sofort abziehbar ist oder über fünfzig Jahre verteilt wird, entscheidet sich an einer Abgrenzung, die im Gesetz knapp und in der Praxis unangenehm ist. Bei größeren Beträgen macht sie den Unterschied zwischen einer spürbaren Steuererstattung und einem Effekt, den man kaum bemerkt.

Die drei Kategorien

Erhaltungsaufwand erhält oder erneuert etwas Vorhandenes. Ein neuer Anstrich, eine reparierte Heizung, ausgetauschte Fenster gleicher Art. Er ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar.

Herstellungskosten entstehen, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Sie wirken nur über die Abschreibung.

Anschaffungskosten sind der Kaufpreis samt Nebenkosten. Sie werden ebenfalls abgeschrieben, soweit sie auf das Gebäude entfallen.

Wann aus Erhaltung eine Verbesserung wird

Der Austausch alter Fenster gegen neue ist Erhaltungsaufwand — auch wenn die neuen besser dämmen. Der bloße technische Fortschritt macht aus einer Erneuerung noch keine Verbesserung.

Anders wird es, wenn sich der Standard des Gebäudes hebt. Die Rechtsprechung stellt dafür auf vier zentrale Bereiche ab: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Werden mindestens drei davon deutlich über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessert, spricht man von einer Standardhebung — und dann liegen Herstellungskosten vor.

Eine Erweiterung ist immer Herstellungskosten: ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss, ein zusätzliches Bad.

Die 15-Prozent-Falle

Die häufigste teure Überraschung nach einem Immobilienkauf steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten — auch der Teil, der für sich genommen klar Erhaltungsaufwand gewesen wäre.

Drei Details, die regelmäßig falsch gerechnet werden:

Die Grenze bemisst sich auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € mit einem Gebäudeanteil von 70 Prozent sind das 245.000 € — und damit eine Grenze von 36.750 €, nicht von 52.500 €.

Die Aufwendungen zählen netto. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entspricht die Grenze also einem Bruttobetrag, der spürbar höher liegt.

Der Dreijahreszeitraum läuft ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin.

Nicht eingerechnet werden Aufwendungen für Erweiterungen — die sind ohnehin Herstellungskosten — und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, etwa Heizungswartung oder ein Anstrich.

Wer nahe an die Grenze kommt, sollte prüfen, ob sich Maßnahmen sinnvoll ins vierte Jahr verschieben lassen. Das ist keine Gestaltung am Rande der Legalität, sondern schlicht die Wahl eines Zeitpunkts.

Die AfA-Sätze

Für vermietete Wohngebäude gilt die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG:

• 3 Prozent bei Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023
• 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925
• 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925

Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler. Finanzierungskosten gehören nicht dazu; sie sind sofort abziehbare Schuldzinsen.

Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Grundstücke nutzen sich nicht ab. Die Aufteilung des Kaufpreises ist deshalb der Punkt, an dem sich über zwanzig Jahre die größten Beträge entscheiden — und sie sollte belastbar hergeleitet sein, nicht geschätzt.

Im Jahr der Anschaffung wird zeitanteilig gerechnet, ab dem Monat des Übergangs. Der konkrete Jahresbetrag lässt sich mit dem AfA-Rechner ermitteln.

Die Verteilung von Erhaltungsaufwand

Größerer Erhaltungsaufwand an einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäude kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das Wahlrecht wird für jede Maßnahme einzeln ausgeübt.

Sinnvoll ist es, wenn der sofortige Abzug im laufenden Jahr keine Wirkung entfaltet — etwa weil ohnehin ein Verlust entsteht oder das übrige Einkommen niedrig ist. Wer gleichmäßige Einkünfte hat, fährt mit dem Sofortabzug meist besser.

Was das für die Praxis heißt

Die Abgrenzung ist eine fachliche Entscheidung, die Sie oder Ihr Steuerberater treffen — keine, die sich automatisieren lässt. Was sich vorbereiten lässt, ist die Grundlage: Welche Rechnung gehört zu welchem Objekt, wann wurde sie bezahlt, und wie hoch ist die Summe der Maßnahmen seit dem Erwerb.

Ohne diese Summe lässt sich die 15-Prozent-Grenze nicht überwachen — und sie wird typischerweise genau dann gerissen, wenn niemand mitgezählt hat.

Was bei einer Eigentumswohnung gilt

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt eine zusätzliche Ebene hinzu. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließt nicht der einzelne Eigentümer, und die Kosten laufen über die Jahresabrechnung der Gemeinschaft.

Für Ihre Steuererklärung ist die Behandlung dennoch dieselbe: Was auf Erhaltung entfällt, ist Erhaltungsaufwand; was den Standard hebt, sind Herstellungskosten. Die Aufteilung ergibt sich aus der Abrechnung der Gemeinschaft.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist noch keine Werbungskosten. Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Rücklage für eine Maßnahme tatsächlich verwendet wird. Wer die jährliche Zuführung ansetzt, setzt zu früh an — und wer die spätere Verwendung übersieht, verschenkt den Abzug ganz.

Die Rechnung, die den Unterschied macht

Zwei Zahlen sollten Sie nach jedem Kauf greifbar haben: die Anschaffungskosten des Gebäudes und die Summe aller Instandsetzungsaufwendungen seit dem Erwerb.

Die erste ergibt sich aus der Kaufpreisaufteilung, die zweite wächst mit jeder Handwerkerrechnung. Ihr Verhältnis ist die 15-Prozent-Grenze — und die wird typischerweise genau dann gerissen, wenn niemand mitgezählt hat.

Ein praktischer Hinweis zur Kaufpreisaufteilung: Die Finanzverwaltung stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung bereit, und viele Notarverträge enthalten bereits eine Aufteilung. Bindend ist eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung nicht automatisch — das Finanzamt folgt ihr nur, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist und nicht offensichtlich zugunsten eines hohen Gebäudeanteils verschoben wurde. Ein Gutachten kann sich lohnen, wenn der Bodenrichtwert am Standort hoch ist und die pauschale Aufteilung einen unrealistisch großen Grundstücksanteil ergibt.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Steuerberatung.