Glossar
Mietpreisbremse
Auch: Mietpreisbegrenzung · zulässige Miete bei Mietbeginn
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Beginn eines Wohnraummietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Mietpreisbremse greift nur bei der Neuvermietung und nur in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Ob Ihre Wohnung betroffen ist, klären Sie deshalb zuerst anhand der Verordnung Ihres Landes – die Gebietskulisse unterscheidet sich von Land zu Land und ändert sich mit jeder Neufassung.
Die Rechnung selbst ist einfach. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung bei 10,00 € je Quadratmeter, darf die neue Kaltmiete höchstens 11,00 € betragen. Bei 70 m² Wohnfläche sind das 770 € im Monat. Schwierig ist nicht die Multiplikation, sondern die belastbare Bestimmung der Vergleichsmiete.
Es gibt vier wichtige Ausnahmen. War die Vormiete höher, darf sie weiter verlangt werden. Nach einer Modernisierung in den letzten drei Jahren darf der Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsumlage ergeben hätte. Ganz ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Der typische Fehler: Der Vermieter beruft sich auf eine Ausnahme, hat den Mieter aber nicht vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform darüber informiert. Dann kann er sich auf die Ausnahme zunächst nicht stützen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach einer Rüge zurückverlangen.
Die Vereinbarung wird dabei nicht insgesamt unwirksam, sondern nur, soweit sie die zulässige Miete übersteigt. Der Vertrag bleibt also bestehen, die Miete sinkt auf das erlaubte Maß. Dokumentieren Sie deshalb vor jeder Neuvermietung, wie Sie die Vergleichsmiete ermittelt haben – etwa mit dem einschlägigen Mietspiegelfeld und den Ausstattungsmerkmalen der Wohnung.
Die vereinbarte Miete und bei Staffel- oder Indexmiete auch ihre Entwicklung führen Sie in RoofRunner in der Mietvertragsverwaltung.
Die Regeln der §§ 556d bis 556g BGB
§ 556d Abs. 1 BGB begrenzt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich höchstens zehn Prozent. Die Gebiete bestimmen die Landesregierungen nach § 556d Abs. 2 BGB; nach der derzeit geltenden Fassung müssen diese Verordnungen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
§ 556e BGB regelt Vormiete und vorangegangene Modernisierung, § 556f BGB nimmt Neubauten mit erstmaliger Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung aus.
Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter über eine solche Ausnahme vor der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert Auskunft erteilen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB erst nach einer Rüge zurückfordern; rügt er mehr als 30 Monate nach Mietbeginn, nur noch die danach fällig gewordene Miete.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse auch für bestehende Mietverträge?
Nein. Sie begrenzt nur die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Erhöhungen im laufenden Vertrag richten sich nach den Regeln zur Mieterhöhung, insbesondere Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Darf ich die Vormiete verlangen, wenn sie über der Grenze lag?
Ja, bis zur Höhe der Vormiete. Sie müssen den neuen Mieter aber vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform über die Höhe der Vormiete informieren, sonst können Sie sich zunächst nicht darauf berufen.
Begriffe kennen ist das eine.
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