Glossar
Warmmiete
Auch: Bruttomiete · Bruttowarmmiete · Gesamtmiete
Die Warmmiete ist die monatliche Gesamtzahlung des Mieters, bestehend aus der Kaltmiete und den Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten.
Die Warmmiete ist die Zahl, die auf dem Kontoauszug steht. Sie setzt sich aus drei Teilen zusammen: der Kaltmiete als eigentlichem Entgelt, der Vorauszahlung auf die kalten Betriebskosten und der Vorauszahlung auf Heizung und Warmwasser.
Ein Beispiel: 750 € Kaltmiete, 180 € Betriebskostenvorauszahlung und 90 € Heizkostenvorauszahlung ergeben eine Warmmiete von 1.020 €. Nur die 750 € sind endgültig Ihr Ertrag. Die 270 € sind Abschläge, die in der Nebenkostenabrechnung mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden und am Jahresende zu einer Nachzahlung oder einem Guthaben führen.
Der Begriff Bruttomiete wird uneinheitlich verwendet. Im Alltag meint er oft einfach die Warmmiete. Im engeren Sinn bezeichnet er eine Inklusivmiete, in der Betriebskosten ohne gesonderte Abrechnung enthalten sind – als Bruttokaltmiete ohne, als Bruttowarmmiete mit Heizkosten. Eine Bruttowarmmiete ist in Mehrfamilienhäusern praktisch ausgeschlossen, weil die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt und vertraglichen Abreden vorgeht.
Welche Größe maßgeblich ist, hängt von der Frage ab. Kautionshöhe, Kappungsgrenze und Mietspiegelvergleich setzen an der Kaltmiete an. Eine Mietminderung bemisst sich dagegen an der Bruttomiete einschließlich der Vorauszahlungen. Wer eine Rendite auf die Warmmiete rechnet, zählt durchlaufende Posten als Ertrag.
Für Mieter ist die Warmmiete trotzdem die ehrlichere Zahl, weil sie die tatsächliche Belastung zeigt. Setzen Sie die Vorauszahlungen deshalb realistisch an: Ein niedriger Abschlag lässt die Wohnung im Inserat günstiger aussehen, führt aber zu einer hohen Nachzahlung und damit zum ersten Konflikt im neuen Mietverhältnis.
In RoofRunner ergibt sich die erwartete monatliche Zahlung aus der vereinbarten Miete samt Vorauszahlungen am Mietverhältnis; die Mieteingangskontrolle gleicht sie mit den Zahlungseingängen ab.
Wo das Gesetz zwischen den Bestandteilen trennt
§ 556 Abs. 2 BGB erlaubt, Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung auszuweisen; Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden und sind nach § 556 Abs. 3 BGB jährlich abzurechnen.
Für Heiz- und Warmwasserkosten gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung nach § 2 HeizkostenV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Ausgenommen sind nur Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
Die Kaution bemisst sich nach § 551 Abs. 1 BGB an der Miete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung, also an der Kaltmiete.
Dieser Text ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
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Häufige Fragen
Ist die Warmmiete dasselbe wie die Bruttomiete?
Umgangssprachlich meist ja. Im engeren Sinn ist eine Bruttomiete aber eine Inklusivmiete, bei der die Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet werden – bei der Warmmiete mit Vorauszahlungen wird dagegen jährlich abgerechnet.
Darf ich eine Warmmiete ohne Heizkostenabrechnung vereinbaren?
In der Regel nicht. Die Heizkostenverordnung verlangt eine verbrauchsabhängige Abrechnung und geht dem Mietvertrag vor. Ausgenommen ist nur das Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter eine der beiden Wohnungen selbst bewohnt.
Begriffe kennen ist das eine.
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