Anlage V ausfüllen: Schritt für Schritt durch die Vermietungserklärung

Wer eine Wohnung vermietet, erklärt die Einkünfte daraus in der Anlage V. Das Formular wirkt wegen seiner vielen Zeilen einschüchternder, als es ist: Im Kern besteht es aus drei Blöcken — Angaben zum Objekt, Einnahmen, Werbungskosten. Diese Anleitung geht die Blöcke in der Reihenfolge durch, in der Sie sie ausfüllen, und benennt die Stellen, an denen in der Praxis am meisten Geld verloren geht.

Die Zeilennummern des Formulars ändern sich von Jahr zu Jahr. Wir verweisen deshalb auf die Abschnitte nach ihrem Inhalt; die genaue Zeile finden Sie in der amtlichen Anleitung des jeweiligen Jahres oder in Ihrer Steuersoftware.

Welche Anlage Sie brauchen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 21 EStG geregelt. Für jedes vermietete bebaute Grundstück — also etwa für jede vermietete Eigentumswohnung oder jedes Mehrfamilienhaus — geben Sie eine eigene Anlage V ab. Wer drei Wohnungen in drei verschiedenen Häusern besitzt, füllt drei Anlagen aus.

Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 ist die frühere Anlage V auf drei Vordrucke aufgeteilt. Die Anlage V selbst betrifft das klassische vermietete Gebäude. Die Anlage V-FeWo ist für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen gedacht, die Anlage V-Sonstige unter anderem für Anteile an Vermietungsgemeinschaften, für die Untervermietung gemieteter Räume und für unbebaute Grundstücke. Für die dauerhafte Vermietung einer Wohnung genügt in aller Regel die Anlage V.

Angaben zum Objekt

Der erste Block beschreibt das Gebäude: Lage, Aktenzeichen, Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung, Zahl und Fläche der vermieteten Wohnungen. Dazu kommen Angaben dazu, ob Teile selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen werden.

Diese Angaben wirken wie Formalien, tragen aber zwei spätere Rechnungen. Das Datum der Anschaffung bestimmt den Beginn der Abschreibung und die Zehnjahresfrist bei einem Verkauf. Und selbst genutzte oder unentgeltlich überlassene Flächen gehören nicht zur Vermietung — auf sie entfallende Kosten sind anteilig herauszurechnen.

Der Block „Einnahmen“

Hier tragen Sie alles ein, was Ihnen aus der Vermietung zugeflossen ist. Maßgeblich ist nach § 11 EStG das Jahr des Geldeingangs, nicht das Jahr, für das gezahlt wurde. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie die Miete gibt es eine Ausnahme: Geht die Dezembermiete wenige Tage nach dem Jahreswechsel ein, zählt sie noch zum alten Jahr. Nach der Rechtsprechung gelten dabei zehn Tage als „kurze Zeit“.

Zu den Einnahmen gehören:

• Die Kaltmiete aller vermieteten Einheiten, einschließlich Garagen und Stellplätze, die zum Objekt gehören.
• Die Umlagen: die Betriebskostenvorauszahlungen des Jahres und Nachzahlungen, die im Jahr eingegangen sind. Guthaben, die Sie an Mieter zurückzahlen, mindern die Einnahmen des Jahres, in dem Sie sie auszahlen.
• Einbehaltene Kautionsbeträge, soweit Sie sie mit Forderungen verrechnen. Die Kaution selbst ist keine Einnahme, solange sie treuhänderisch angelegt bleibt.
• Sonstige Einnahmen aus dem Objekt, etwa Zuschüsse oder Entschädigungen, die mit der Vermietung zusammenhängen.

Die Umlagen sind die Position, bei der am häufigsten falsch erklärt wird. Das Geld für Betriebskosten läuft wirtschaftlich nur durch, steuerlich aber steht es auf beiden Seiten: als Einnahme hier und als Werbungskosten im nächsten Block. Mehr dazu im Beitrag zu den Steuern für Vermieter.

Der Block „Werbungskosten“

Werbungskosten sind nach § 9 EStG alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Sie gliedern sich in der Anlage V in mehrere Gruppen.

Absetzung für Abnutzung

Das Gebäude — nicht der Grund und Boden — wird über seine Nutzungsdauer abgeschrieben. Grundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, einschließlich des auf das Gebäude entfallenden Anteils der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Die lineare AfA für Wohngebäude beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925.

Im Jahr der Anschaffung wird nur zeitanteilig abgeschrieben, ab dem Monat des Übergangs. Den Betrag für Ihr Objekt können Sie mit dem AfA-Rechner ermitteln.

Schuldzinsen und Finanzierungskosten

Abziehbar sind die Zinsen für das Darlehen, mit dem das Objekt gekauft oder erhalten wurde, dazu Geldbeschaffungskosten wie die Notarkosten für die Grundschuld oder Bereitstellungszinsen. Nicht abziehbar ist die Tilgung. Wer die volle Monatsrate der Bank einträgt, setzt zu hohe Werbungskosten an — das fällt spätestens beim Abgleich mit der Zinsbescheinigung auf.

Erhaltungsaufwand

Reparaturen und die Erneuerung vorhandener Bauteile sind im Jahr der Zahlung als Erhaltungsaufwand voll abziehbar. Für größere Erhaltungsaufwendungen gibt es ein Wahlrecht: Nach § 82b EStDV können sie bei Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen und nicht zu einem Betriebsvermögen gehören, gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das lohnt sich vor allem, wenn der Abzug in einem einzigen Jahr steuerlich zum Teil verpuffen würde.

Zwei Regeln gehören dazu. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums verkauft, ist der noch nicht berücksichtigte Rest im Jahr des Verkaufs abzuziehen. Und gehört das Gebäude mehreren Eigentümern, müssen alle denselben Verteilungszeitraum wählen. In der Anlage V tragen Sie in diesem Fall den Anteil des laufenden Jahres ein, in den Folgejahren jeweils den nächsten Teilbetrag.

Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und wirken nur noch über die AfA. Die Abgrenzung erklärt der Beitrag AfA oder Erhaltungsaufwand.

Laufende Kosten

Der Rest sind die laufenden Ausgaben: Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Wasser, Müll, Heizung und die übrigen Betriebskosten, außerdem Verwaltungskosten, Kontoführung, Porto, Fahrten zum Objekt, Steuerberatung und Kosten der Mietersuche. Dass Sie einen Teil davon vom Mieter erstattet bekommen, ändert nichts: Die Erstattung steht bei den Einnahmen, die Kosten stehen hier.

Verbilligte Vermietung

Wer an Angehörige oder aus anderen Gründen günstiger vermietet, muss die Miete mit der ortsüblichen Marktmiete vergleichen. § 21 Abs. 2 EStG setzt zwei Schwellen:

• Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung: Die Vermietung gilt als entgeltlich, die Werbungskosten sind voll abziehbar.
• Weniger als 50 Prozent: Die Überlassung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten sind nur im Verhältnis des entgeltlichen Teils abziehbar.

Für den Bereich dazwischen verlangt die Finanzverwaltung eine Prognose über den Totalüberschuss der Vermietung. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug erhalten, sonst wird aufgeteilt. Als Vergleichsmaßstab gilt nach Auffassung der Finanzverwaltung die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Weil die Marktmiete steigt, kann eine einmal ausreichende Miete über die Jahre unter eine Schwelle rutschen.

Häufige Fehler

Umlagen nur auf einer Seite. Die Vorauszahlungen stehen bei den Einnahmen, die Betriebskosten fehlen bei den Werbungskosten — oder umgekehrt.

Tilgung als Werbungskosten. Nur die Zinsen sind abziehbar.

Grund und Boden abgeschrieben. Die AfA-Grundlage ist allein der Gebäudeanteil des Kaufpreises.

Erhaltungsaufwand nach dem Kauf ohne Blick auf die 15-Prozent-Grenze. Eine Sanierung im ersten Jahr kann den Sofortabzug insgesamt kosten.

Zufluss falsch zugeordnet. Eine im Januar nachgezahlte Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr ist Einnahme des neuen Jahres.

Selbstnutzung nicht herausgerechnet. Kosten eines teilweise selbst genutzten Hauses sind nur anteilig abziehbar.

Belege und Aufbewahrung

Belege müssen der Steuererklärung nicht mehr beigefügt werden. Das Finanzamt kann sie aber anfordern, und für die Werbungskosten tragen Sie die Nachweislast. Eine Ausgabe, die Sie nicht belegen können, kann das Finanzamt unberücksichtigt lassen.

Eine feste gesetzliche Aufbewahrungsfrist für die Unterlagen privater Vermieter gibt es nur in besonderen Fällen. § 147a AO verpflichtet Steuerpflichtige, deren Überschusseinkünfte im Jahr mehr als 500.000 Euro betragen, zu einer Aufbewahrung von sechs Jahren; ab dem 1. Januar 2027 steigt diese Grenze auf 750.000 Euro. Für alle anderen gilt als Faustregel: Belege mindestens aufbewahren, bis der Bescheid endgültig ist. Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung und Rechnungen über Herstellungskosten gehören für die gesamte Haltedauer in die Akte, weil sie die AfA und einen späteren Verkauf tragen.

Praktisch: Die Anlage V entsteht während des Jahres

Die eigentliche Arbeit ist nicht das Formular, sondern das Sortieren. Wer im Frühjahr zwölf Monate Kontoauszüge nach Zinsen, Umlagen, Reparaturen und Fahrten durchsucht, übersieht regelmäßig kleine, abziehbare Posten. Werden Einnahmen und Ausgaben stattdessen laufend je Objekt und Kostenart erfasst, ergibt sich die Anlage V aus einer Auswertung.

Diese Grundlage liefert die Finanzübersicht in RoofRunner: Sie stellt Mieteinnahmen, Rechnungen und Nebenkosten je Jahr gegenüber, und jede Position ist bereits einem Objekt und einer Kostenart zugeordnet. Die steuerliche Würdigung und die Erklärung selbst bleiben bei Ihnen oder Ihrem Steuerberater — die Zahlen dafür liegen dann aber geordnet vor.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Steuerberatung. Klären Sie Fragen zu Ihrer eigenen Erklärung mit einem Steuerberater.